Seit Februar 2022 bringt der Krieg in der Ukraine unvorstellbares Leid über die Betroffenen. Neben den menschlichen Tragödien sind auch die wirtschaftlichen Folgen derzeit kaum zu erahnen. Gleichzeitig haben wir es mit weiteren Krisen zu tun: ein schwieriger Wohnungsmarkt, steigende Bau- und Lebenshaltungskosten, wachsender Rohstoffmangel und eine nicht enden wollende Corona-Pandemie. Zusätzlich stehen wir vor der großen Herausforderung, die Klimaneutralität zu bezahlbaren Mieten in den nächsten 20 Jahren umzusetzen. Wie steht es um Klimaschutz und Energieeffizienz? Werden neben den Energiekosten auch die Mietpreise steigen? Wie geht es mit der Quartiersentwicklung weiter? Darüber sprechen wir mit der Geschäftsleitung der SWB: Andreas Timmerkamp (Geschäftsführer), Oliver Ahrweiler (technischer Leiter) und Sven Glocker (kaufmännischer Leiter).
Beginnen wir mit einem oft unterschätzten Problem: den weltweiten Lieferengpässen. Bau- und Ersatzteile, aber auch Rohstoffe wie Holz sind Mangelware. Was heißt das für die SWB?
Andreas Timmerkamp: Es bedeutet, dass sich unsere Bauvorhaben verzögern und außerdem teurer werden. In einzelnen Gewerken sind Preissteigerungen von teilweise deutlich über 20 % mittlerweile normal. Hinzu kommt die politisch gewollte Anhebung der energetischen Baustandards, die weitere Kostensteigerungen zur Folge hat. Das betrifft die Neubauprojekte genauso wie unsere umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Entwicklung kann die SWB nicht allein kompensieren. Irgendwann ist der Punkt erreicht, an dem wir unsere Mieter zusätzlich stärker belasten müssen. Dies werden wir in vertretbarer Weise mit Augenmaß tun, denn es geht uns nach wie vor nicht um Gewinnmaximierung, sondern um die langfristig wirtschaftliche Auskömmlichkeit unserer Projekte.
Zugleich kommt es wegen der Verteuerung von Öl, Strom und Gas zu hohen Nachzahlungen bei Betriebs- und Heizkosten. Als Wohnungsunternehmen hat die SWB auf die Energiepreise keinen Einfluss. Sind die Mieter hier also auf sich gestellt?
Andreas Timmerkamp: Richtig ist, dass wir an den Mehrkosten für Energie nur wenig ändern können. Wir haben unsere Mieter aber frühzeitig informiert, Vorauszahlungen angepasst und werden bei finanziellen Engpässen auch Lösungswege aufzeigen. Das beginnt bei den Energiespartipps auf unseren Internetseiten und reicht über regelmäßige Stromsparberatungen in den Quartierspunkten bis zu Beratungen im Rahmen von Wohngeld. Und nicht zuletzt tragen natürlich unsere Investitionen in energetische Sanierung dazu bei, dass der Energiebedarf in den Wohnungen langfristig sinkt.
Wo steht die SWB denn aktuell bei der energetischen Sanierung? Und wie geht es weiter?
Oliver Ahrweiler: Für ein Drittel unseres Wohnungsbestands haben wir energetisch bereits ein hohes Level erreicht. Da wir 2045 klimaneutral sein wollen, müssen wir die restlichen zwei Drittel aber sehr schnell auf diesen Stand bringen. Dazu haben wir inzwischen alle Gebäude auf ihre Entwicklungsfähigkeit hin bewertet – mit Blick auf den Klimaschutz, aber auch bezogen auf Wohnumfeld, Barrierefreiheit und moderne Grundrisse. Auf dieser Basis entwickeln wir nun Modernisierungskonzepte, um ökologisches Wohnen in attraktiven Quartieren zu ermöglichen. Und zwar zu langfristig bezahlbaren Mieten.
Bleiben wir kurz beim Klimaschutz: Da ist doch nicht nur energetische Sanierung gefragt …
Oliver Ahrweiler: Richtig, deshalb arbeiten wir derzeit an verschiedenen weiteren Bausteinen. Besonders wichtig ist der Wechsel zu regenerativen Energieträgern in der Versorgung mit Strom und Wärme. Neben dem verstärkten Einsatz von Fotovoltaikanlagen kümmern wir uns um moderne Regel- und Steuerungstechnik sowie zukunftsfähige Mobilität – z. B. durch Ladestationen für Elektrofahrzeuge im Quartier. Hinzu kommen aber auch innovative Pilotprojekte wie die Fassadenbegrünung unseres Doppelhochhauses am Hans-Böckler-Platz oder die neuen Mehrfamilienhäuser in Holzbauweise an der Filchnerstraße.
Das klingt nach einem gewaltigen Kraftakt. Heißt das, die Mieten werden steigen?
Sven Glocker: Zunächst nutzt die SWB ihre Spielräume, um bezahlbares Wohnen zu sichern. Es ist aber ein Gebot der Fairness, offen auszusprechen, dass höhere Mieten auf längere Sicht unvermeidlich sind. Es war von vornherein klar, dass die erforderliche Klimaneutralität nicht zum Nulltarif umzusetzen ist, weder für Mieter noch für Vermieter – schon gar nicht bei massiven Baukostensteigerungen, der höchsten Inflationsrate seit 70 Jahren, steigenden Zinsen und einer sich deutlich verändernden Förderlandschaft. Die jüngste Entwicklung der Energiepreise unterstreicht aber auch die Notwendigkeit einer geänderten Energieversorgung.
Können Sie Ihre Investitionen wenigstens teilweise ausgleichen, sodass nicht alles an den Mietern hängen bleibt?
Sven Glocker: Es ist weder gewollt noch möglich, dass die Mieter alles bezahlen. Bei jeder Modernisierungsmaßnahme gibt es klare Obergrenzen dafür, welcher Anteil der Kosten umgelegt werden darf – und diese Grenzen haben wir bei der SWB in der Vergangenheit nicht ausgeschöpft. Außerdem kümmern sich unsere Fachkräfte in der Betriebs- und Wohnungswirtschaft darum, alle verfügbaren Fördermöglichkeiten optimal zu nutzen. Hier bietet das Land NRW uns mit einem mehrjährigen Programm nachhaltige Unterstützung. Es bleibt allerdings zu hoffen, dass die Förderpolitik des Bundes noch einmal im Sinne der Mieter und Vermieter optimiert wird.
Letzte Frage: Wird die SWB als kommunale Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Mülheim an der Ruhr ihren Zielen treu bleiben?
Andreas Timmerkamp: Als SWB sind und bleiben wir Mülheim und engagieren uns weiterhin für attraktive Quartiere und bezahlbares Wohnen. Dabei verstehen wir uns unverändert als Initiator in der Anwendung neuer zukunftsweisender Technologien und Baustoffe. So nehmen wir in diesem Jahr in enger Kooperation mit der eMHergie GmbH die ersten Fotovoltaikanlagen in unseren Beständen in Betrieb. Diese dienen nicht nur der Erzeugung von und der Versorgung mit Mieterstrom. In technologisch hochwertigen Gebäuden unterstützen die Anlagen auch die Allgemeinstromversorgung und reduzieren somit die Betriebskosten für unsere Mieter. Zusammen mit der FH Düsseldorf entwickeln wir quartiersbezogene Lösungen für die Versorgung mit regenerativen Energien. Hiervon profitieren langfristig nicht nur die Mieter von MWB und SWB; vielmehr bieten wir auch privaten Eigentümern im jeweiligen Quartier die Möglichkeit, sich den regenerativen Lösungen anzuschließen und somit ihr Eigentum klimaneutral und wirtschaftlich zu entwickeln. Zur Umsetzung unserer Vorhaben verlassen wir uns nicht nur auf öffentliche Fördermaßnahmen, sondern prüfen auch alternative Optionen. Und bei alledem bleiben die Mieter unsere wichtigsten Partner, die wir auf unseren Wegen aktiv mitnehmen.